Grund und Boden

Eigenschaften eines Grundstücks

Die Eigenschaften eines Grundstücks oder eines Anwesens sind von wesentlicher Bedeutung für seinen Eigentümer* und natürlich auch für einen möglichen Käufer. Von ihnen hängt beispielsweise der Preis für die Immobilie ab und auch, wie sie in Zukunft genutzt werden kann und darf. 

Die folgenden Unterkapitel enthalten Informationen und Hilfestellungen zu Fragen nach der Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, zur Vermessung sowie zur planungsrechtlichen Einordnung und den daraus resultierenden Nutzungsmöglichkeiten. Ebenso werden die möglichen Belastungen erläutert, die auf einem Grundstück liegen können sowie die Bedeutung der Bodeneigenschaften.

Lage und Beschaffenheit

Aktuelle Informationen zur örtlichen Lage und Beschaffenheit eines Grundstücks oder Anwesens finden Sie im Liegenschaftskataster. Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke gemäß der Grundbuchordnung und weist flächendeckend alle Flurstücke und Gebäude nach. 

Vor Beginn eines Bauvorhabens kann am Grundstück eine Vermessung notwendig sein oder ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster benötigt werden. Der Auszug dient beispielsweise als Grundlage für Lagepläne oder als Nachweis der Grundstücksgrenzen.

Änderungen an Grundstücksgrenzen

Ein Bauvorhaben kann oft nur verwirklicht werden, wenn an den bestehenden Grundstücksgrenzen Änderungen vorgenommen werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Grundstück für das Bauvorhaben zu klein ist, die erforderlichen Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück nicht eingehalten werden können oder der für die Erschließung des Baugrundstücks erforderliche Zugang beziehungsweise die Zufahrt fehlen. 

Auch im Zusammenhang mit Erbangelegenheiten kommt es vor, dass Grundstücke geteilt werden müssen. Zu diesem Zweck ist die Beantragung einer Vermessung notwendig, bei der neue Flurstücksgrenzen festgelegt werden (Katastervermessung und Abmarkung). Im Ergebnis der Katastervermessung werden neue Flurstücke gebildet und das Liegenschaftskataster entsprechend aktualisiert. Anschließend können die neu gebildeten Flurstücke im Grundbuch als selbstständige Grundstücke eingetragen werden.

Bodeneigenschaften

Wenn Sie auf Ihrem Grundstück beispielsweise ein Wohnhaus bauen wollen, ist es wichtig zu wissen, ob der Grund überhaupt tragfähig ist oder wie hoch das Grundwasser steht. Daher sollten Sie – bevor Sie ein Bauvorhaben beginnen – eine Baugrunduntersuchung oder ein Bodengutachten erstellen lassen. 

Sie können Angaben zum Bodenaufbau (Bodenart, geologische Schichten), zum Grundwasserspiegel und zu eventuellen Bodenbelastungen (zum Beispiel durch Schadstoffe aus einem früheren Industriebetrieb) erhalten. So wissen Sie von Anfang an, mit welchen Problemen Sie aufgrund der Bodeneigenschaften rechnen müssen und was Sie dagegen unternehmen können (zum Beispiel einen Bodenaustausch).

Flächennutzungsplan, Bebauungsplan

Bevor Sie ein Grundstück oder Anwesen erwerben, sollten Sie sich zunächst informieren, ob die Immobilie überhaupt in der von Ihnen geplanten Art und Weise nutzbar ist. Auskunft geben der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Die Bebauungs- und Flächennutzungspläne liegen bei den Stadt- und Gemeindeverwaltungen zur Einsicht aus.

Im Flächennutzungsplan (FNP) stellt die Gemeinde die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in den Grundzügen dar. Aus dem Plan kann beispielsweise abgelesen werden, wo im Gemeinde- oder Stadtgebiet Wohnbauflächen, Gewerbe- und Industriebauflächen, Grünflächen oder Verkehrsflächen geplant sind. In der dazugehörenden Begründung werden die Ziele der Planung und die Darstellungen des Flächennutzungsplans erklärt. Der Flächennutzungsplan bildet jedoch keine unmittelbare und ausschließliche Rechtsgrundlage für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens.

Im Bebauungsplan ist durch Zeichnung und Textteil festgesetzt, ob und in welcher Weise die Grundstücke bebaubar sind. Sie finden beispielsweise folgenden Festsetzungen:

• Art und Maß der baulichen Nutzung
• zulässige Anzahl der Geschosse
• zulässige Dachform

In der dazugehörigen Begründung werden die Ziele der Planung sowie die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen dargelegt.

Nicht für jedes Gebiet gibt es einen Bebauungsplan. Liegt Ihr Grundstück in einem Gebiet ohne Bebauungsplan, muss sich Ihr Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Liegt Ihr Grundstück im Außenbereich, kommt eine Bebauung regelmäßig nicht in Betracht.

Befinden sich auf dem Grundstück bereits Gebäude oder andere bauliche Anlagen, sollten Sie aus eigenem Interesse klären, ob diese rechtmäßig errichtet wurden. Wenden Sie sich dazu an die Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt beziehungsweise bei der Stadtverwaltung der kreisfreien Stadt.

*) Um verständlich zu bleiben, beschränken wir uns auf die verallgemeinernden Personenbezeichnungen, sie beziehen sich immer auf jedes Geschlecht – d. Red.

Leistungen

• Bebauungsplan einsehen
• Grundstückserwerb: Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht der Gemeinde ausstellen
• Grundsteuer zahlen